通讀這份“總體方案”，你會驚訝地發現：此次海南獲得的利好，含金量非常高。很多利好是深圳、上海謀求多年，而尚未獲得的。有了這些利好的支撐，海南可能在“建設國際購物中心”方面，最終超越香港！
“總體方案”的第一句話就是：“海南是我國最大的經濟特區，具有實施全面深化改革和試驗最高水平開放政策的獨特優勢。”這告訴我們，即將在海南試驗的是中國內地“最高水平的開放政策”！
大陸為什麼選中海南？最基本的條件有兩個：第一，海南島面積超過3.5萬平方公里，跟台灣接近。由於是一個島，就具有封閉運作的條件，便於設立一個“單獨的關稅區”。第二，海南人口不多、經濟佔全國比重非常小，在這裡搞試驗如果失敗，或者產生某種波動，對內地影響小。如果成功了，可以給全國積累經驗，並可以對標台灣，展示制度優勢。
至於海南靠近南海，符合中國南進戰略、一帶一路戰略，便於跟東南亞貿易等等，都是第二位的，或者說次要條件。
那麼，海南自由港將怎樣搞？首先，它是一個實施“零關稅”政策的“單獨關稅區”，未來將“封關運作”。“封關”時間方案沒有明確，只是說將在2025年之前“適時啟動”。“封關”之後，我們從內地去海南，會有一道海關，類似當年深圳和珠海的“二線關”。但你要知道，海南實施的是“一線放開，二線管住”的政策。所以，這個內地和海南之間的“二線關”，接近於一個真正的海關。
至於海南跟國際之間的海關，也就是“一線關”，將會全面放開。全面放開的一個重要標誌，是人、財、物的自由流動。其中外國人入境方面，從“旅行社邀請接待”擴展為外國人自行申報或通過單位邀請接待免簽入境。
明確規定：放寬外國人申請免簽入境事由限制，允許外國人以商貿、訪問、探親、就醫、會展、體育競技等事由申請免簽入境海南。外國旅遊團乘坐郵輪入境，15天免簽。未來的海南，會實施“零關稅”制度。換句話說，海南以後跟內地不是一個關稅區了。
根據“總體方案”，海南“零關稅”具體辦法是：全島封關運作前，對部分進口商品免徵進口關稅、進口環節增值稅和消費稅；全島封關運作、簡併稅制後，對進口徵稅商品目錄以外、允許海南自由貿易港進口的商品，免徵進口關稅。
至於在海南島內，則實現“充分自由”：在海關方面落實“低干預監管”，貨物在海南自由貿易港內不設存儲期限，可自由選擇存放地點。實施“零關稅”的貨物，海關免於實施常規監管。嚴格落實“非禁即入”，在“管得住”的前提下，對具有強制性標準的領域，原則上取消許可和審批，建立健全備案製度。為企業“構建多功能自由貿易賬戶體系”，便利跨境貿易投資資金流動。
方案還提出：率先在海南自由貿易港落實金融業擴大開放政策；支持建設國際能源、航運、產權、股權等交易場所；加快發展結算中心。也就是說，未來海南還將有金融中心的部分功能。
更令人艷羨的是，個人和企業還將可以在海南享受所得稅優惠。方案明確提出：“對在海南自由貿易港實質經營的企業，實行企業所得稅優惠稅率。對符合條件的個人，實行個人所得稅優惠稅率。”
根據方案，未來的海南的企業和個人稅制為：1、對註冊在海南自由貿易港並實質性運營的企業（負面清單行業除外），減按15%徵收企業所得稅。2、對一個納稅年度內在海南自由貿易港累計居住滿183天的個人，其取得來源於海南自由貿易港範圍內的綜合所得和經營所得，按照3%、10%、15%三檔超額累進稅率徵收個人所得稅。
也就是說，海南的企業是普遍享受15%所得稅率的，這連上海、深圳都遠遠沒有做到。
至於個人所得稅，內地普遍採用的是“7檔超額累進稅率”，稅率分別是3%、10%、20%、25%、30%、35%、45%。海南一下子簡化為三檔，最高只有15%，等於或者略優於香港，這是非常令人艷羨的。這對於吸引高層次人才具有很大的優勢。
“總體方案”還提出了“簡稅制”的改革方向，具體來說就是：降低間接稅比例，明顯降低稅負水平、稅收收入歸屬清晰等。在“封關運作”之前，還將把現行增值稅、消費稅、車輛購置稅、城市維護建設稅及教育費附加等稅費進行簡併。其中，針對海南島居民消費，以及外地居民來海南消費，還有兩項重大利好：1、對島內居民消費的進境商品，實行正面清單管理，允許島內免稅購買。2、放寬離島免稅購物額度至每年每人10萬元，擴大免稅商品種類。這意味著，海南很有可能替代香港，成為中國內地居民新的“海淘”購物中心。
內地居民去香港旅遊，購物因素佔了7成以上，因為香港是自由港、實施零關稅政策，所以成為全球購物天堂。現在，國家給出了每人每年10萬元的“離島免稅購物額度”。而你要知道，內地居民去香港的購物免稅額度每次只有5000元，只是執行起來未必嚴格。
現在，你在海南每年的免稅額度達到10萬元，相當於去20次香港購物的額度。而海南未來跟香港一樣，在日用消費品等方面是零關稅的！這意味著什麼？意味著內地巨大的購買力，將向海南轉移。原因很簡單，海南旅游資源遠比香港豐富，而海南人對內地購物者一定是笑臉相迎，而不像香港人一樣冷若冰霜。
說實話，這每年10萬的免稅額度，如果跟零關稅一起發揮作用是，那簡直是“核武器”級別的。而且“總體方案”還透露：以後在海南舉辦“中國國際消費品博覽會”。由此可見，官方有意通過設立海南自由港，把流失到海外的巨大購買力吸引回來。當這些購買力集中在海南的時候，將創造出奇蹟——一個新的、國際級的消費中心將出現。
所以，即便是海南自由港在很多方面都超越不了香港，但在購物方面，它完全有潛力超越香港。至於內地城市，比如上海在臨港新片區試驗自由港政策，它跟海南最大的不同是：這是一個圍網裡的、生產型的自由港，裡面只有倉儲、工廠、辦公室，沒有居民生活小區，更沒有整個城市。而海南島3.5萬平方公里，所有的市縣，所有的居民家裡，都是自由港的一部分。這才是最大的不同，或者是最接近香港的地方。
“海南自由港”震撼登場！ 稅收優惠空前，香港這一地位或被搶走那麼，該怎樣看到海南的不動產？其實我一直都非常看好海南樓市，過去一年來的建議都是“買入”。
海南由於得天獨厚的地理優勢（單獨的、足夠大的島嶼），在過去30多年裡多次獲得中央的青睞，先是建省、建特區，然後是建設國際旅遊島，現在是建設全島自由港。這次的歷史機遇，是史無前例的。
想想看，全國人大從來都沒有為一個省或者市的發展，單獨立法。深圳、上海、雄安，都沒有這種待遇，但海南有了。海南還成為內地第一個真正意義上的“單獨關稅區”，並基本採用零關稅的政策。再加上個人、企業所得稅的巨大優勢，未來一定會有增量的資金、企業、人口進入海南。所以，海南的發展將邁上新的台階。而為了迎接自由港，海南改變了土地政策，限制了住宅用地審批，甚至一次性回收了之前審批出去的，相當於6年審批量的閒置土地。這相當於給樓市做了一次“結紮手術”。
基於這些背景，我長線看好海南樓市。尤其是從海口西海岸開始，順時針方向一直到三亞西部的岸線，是最有價值的。海南未來不僅僅是中國面積最大的自由港，還將是國際級的康養中心、醫療中心，再加上得天獨厚的旅游資源、自然資源，海南的發展必將邁上新台階。